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依田一義の不動産blog

依田一義がお送りする住宅に関するあれこれを綴るブログです。

依田一義の不動産コラム ~ワンルームマンションの不動産投資で失敗しない8つのポイント~

ワンルームマンションの不動産投資で失敗しない8つのポイント

1.エントランスの雰囲気・セキュリティが重要

まずは共用部。共用部で一番重要なのはエントランスの雰囲気だ。エントランスがゴージャスになっているだけでも、入居者を案内した時に、かなり好印象を持ってもらうことができる。見るべきポイントは床と壁の仕上げ材で、最も高級感があるのが石の仕上げで、次がタイルだ。物件を購入する際、専有部は見られなくても共用部は見られるため、エントランスの雰囲気は是非、実査で確認することをお勧めします。

その他、エントランスでは、セキュリティも重要な要素のため、できればオートロック物件を選んだ方が良い。建物スペックでオートロックが謳えないと、途端に入居の反応が鈍るため、オートロックは外せない機能と言って良いだろう。風除室を設けている物件であれば、できれば外側に面したドアも自動扉の物件が望ましい。宅配ボックスの有無もチェックしたいところだ。

2.バイク置場は希少性が高い

また共用部においては、バイク置場の有無もチェックしたい。単身世帯ではバイクを置きたいというニーズは高く、バイク置場がある物件は入居率も高い。駐輪場は条例で設置が義務付けられているケースがほとんどであるが、バイク置場は基本、義務付けられないため、バイク置場のある物件は希少性が高いのだ。

3.共用廊下…内廊下は高ポイント!

さらにマンションの廊下が内廊下の物件はかなりポイントが高い。1997年以降は建築基準法の法改正により、共同住宅の廊下部分が容積対象から不算入になったことにより内廊下の物件も増えてきた。内廊下の物件で共用廊下がホテルライクに仕上がっていれば、なお良い物件と言える。ただし、内廊下については、そもそも物件数も少ないため、優先順位としては下げても良いポイントだ。

4.専有部の形

次に専有部を見てみよう。専有部の見るべきポイントは、部屋の形だ。ワンルームマンションは面積が狭いため、部屋の形が悪いと、ベッドを置いただけでデッドスペースが生じてしまう。特に斜めの壁があるような部屋は、入居者募集に苦労するため避けるべきであろう。できるだけ、すっきりとした整形な部屋を選ぶべきである。

整形な専有部に加えて、重要なのが専有部の間口だ。ワンルームマンションの場合、羊羹切りと言われる長方形のタイプの形が多い。最近の築浅物件は、ほとんどがバス、トイレ、洗面所が別になっている。しかしながら、間口の狭い物件の場合、バス、トイレ、洗面所を無理に詰め込んで設計しているため「脱衣所」が削られているケースが多い。一人暮らしでも家族や友達が泊りに来るケースがあり、脱衣所のニーズは意外と高い。間口が3.2m程度ある物件であれば、十分な脱衣所がある可能性が高い。また間口が広い物件はドラム式の洗濯機も置ける可能性もある。ドラム式洗濯機の設置可能性についても確認しておきたい。

5.バルコニーの有無、室内干し設備はあるかなど

またバルコニーは、ほぼ必須と言って良いだろう。都内は敷地が狭い物件が多いため、バルコニーの無い物件も多い。入居者の案内時にバルコニーが無いことで、物件が選ばれないケースも多い。単身者は、洗濯物をバルコニーに干すということは、ほとんどないが、ゴミ袋をバルコニーに置いたり、気分転換にバルコニーに出たりと言った使い方はある。洗濯物を干さない単身者が利用するからと言って、バルコニーをあなどってはいけないのだ。また、バルコニーの有無に関わらず、室内物干し設備が備わっているかどうかはチェックポイントだろう。

6.玄関…ダブルロックは注目ポイント

玄関まわりにもチェックポイントはある。まず玄関の扉がダブルロックかどうかだ。上述のオートロックにも関連するが、セキュリティというのは、今時は当然に高いという流れになっている。そのためオートロックとセットでダブルロックも要チェック項目だ。次に玄関では下足入れにも着目したい。特にトールタイプの下足入れはブーツが入るため女性入居者には喜ばれる。傘立てスペースの有無も一緒に確認しておこう。

7.収納は基本的に足りない

次に部屋の中であるが、部屋の中で注目したい部分は収納だ。ワンルームマンションの場合、収納は基本的に足りない。そのため他の物件よりも収納が多い物件は、入居案内時にかなり評価が高くなる。図面上でWICと記載があれば、ウォークインクローゼットのことなので、それなりに広い収納スペースが期待できる。図面だけで中を内覧できないケースでも、寸法などから収納の大きさを十分に確認すべきだろう。

8.水回りのチェックポイント

またキッチン、洗面所、バスと言った水回りも重要である。キッチンや洗面所の蛇口部分はステンレス製の混合水詮タイプを選びたいところだ。バスの蛇口はシャワーヘッドの大きいタイプが良い。女性が髪の毛を洗いやすいというのが理由だ。またバスも追い炊き機能は不要であるが、自動給湯はあった方が良いだろう。

以上、建物の選び方・注目ポイントについて見てきた。これらの中でも後でリフォームのしようがない、形状や間口、バルコニーなどは特に重要なポイントと言える。まずは形状と間口のチェックから始めることをお勧めします。