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依田一義の不動産blog

依田一義がお送りする住宅に関するあれこれを綴るブログです。

依田一義今日の不動産コラム:家賃保証の仕組み

不動産投資に関心のある投資家やオーナーにとって、空室率の上昇や賃料の下落、物件の利回り低下は気になるものです。不動産市況が変わるなかで、賃貸管理の煩わしさを避けるため家賃保証のサブリースを選択することも可能です。サブリースを選択したオーナーは、中長期で経営戦略の見直しを迫られることもあるでしょう。ここでは、家賃保証の仕組みをおさらいします。

■「安心の一括借り上げ」などのうたい文句だが

サブリース契約とは、賃貸事業者がオーナーから建物あるいは部屋を転貸するために借り受けて、これを第三者に転貸することをいいます。ハウスメーカーワンルームマンション販売会社などが受注を増加させる目的で、政策的に導入されました。このサブリースには、オーナーのメリットとして次の2点が挙げられます。

1. 空室にかかわらず、家賃が入る(空室リスクが少ない)
2. 苦情・トラブル対応が不要でオーナーは当事者にならない

一般的に「安心の一括借り上げ」「空室保証」「一括管理で手間要らず」などのうたい文句で宣伝している契約は、1棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。

賃料の定め方は、借上賃料を一定の額に定めるものや(これを保証賃料と呼ぶこともあります)、転貸賃料合計の何%と割合を定めるものもあります。今回は、サブリース=家賃保証としてみていきましょう。

■賃料減額などの事態も想定している

オーナーがサブリース業者から受け取る賃料は、直接第三者に賃貸した場合よりも当然、低くなります。例えば家賃保証を通常設定家賃の85%にした場合、この差額がサブリース業者の利益になるわけです。それでも、オーナーにとっては空室などのリスクを避けられ、管理の煩わしさから解消されるならば、メリットだと受け止められています。

しかし、契約後にサブリース賃料が減額されてしまったり、サブリース業者が倒産してしまったりして、計画どおりに進まないこともあります。この場合、オーナーが建物建築や購入のために多額の借り入れをしているケースでは、深刻なトラブルに見舞われることとなります。

■サブリース検討の3つのポイント

専門家によると、サブリースを検討する場合、以下のポイントをチェックすべきだと指摘しています。

1. 期間(契約、免責)
2. 費用(契約賃料、原状回復・修復にかかる費用)
3. 契約更新

契約期間、賃料で注意したいのは、2年毎に家賃交渉があり、「周りの家賃相場が下がっている」などの理由で賃料が減額される可能性があることです。さらに契約更新についても、一般的にサブリース会社側が拒否できる仕組みになっています。このため、賃料減額を拒否したら契約を打ち切られたという相談も、国民生活センターなどに寄せられています。

さらに、契約から60日間などの免責期間がある場合、その期間の家賃は受け取ることができないこと、契約はあくまで家賃のみの保証で修繕費、水道、電気、共用部の清掃、管球などの費用は別途請求されるということにも注意が必要です。また、原状回復などは会社側の指定業者でなければならず、工事費が相場より高くなる場合もあります。

敷金、礼金、更新料などは、オーナーが受け取れないことも承知しておいた方がいいでしょう。

■デメリットを確認し契約チェックを

通常の不動産取引の際には、こうした重要事項説明が義務付けられているはずなのに、デメリットが説明されないまま契約が成立してしまうケースもあります。

これは、サブリース契約を結ぶオーナーが消費者ではなく事業者であるとされているので、消費者保護が十分に適用されていないためとみられています。

サブリース契約は、すべて「お任せ」で経営の負担が減りますが、逆にいえば賃貸経営のノウハウから切り離されることにもなりますので、よく考えて利用したいところです。オーナー側が過度に期待することで思わぬ事態を招くこともあり、契約の際にはチェックポイントなどを詳細に検討すべきでしょう。
生活協同組合コープしが(野洲市)は、全面自由化された電力小売り事業に参入する。滋賀県内の組合員が対象で、11月からの供給開始時で5千件の契約を目指す。電源構成で再生可能エネルギーが39%を占める新電力会社エネサーブ大津市)から調達し、環境に配慮した点をPRする。
 県内の組合員は約17万世帯。宅配や店舗事業との連携で営業経費を抑え、サービス拡充を図る。7月に実施した組合員アンケート(回答者約1500人)では、環境に配慮した電力を使いたいとの答えが66%を占めたという。
 エネサーブの電源構成はバイオマス21%、太陽光13%などで再生可能エネルギーが39%を占め、火力で9割近くを占める全国平均に比べて約3倍としている。他に大手電力会社などから買い取る市場調達分があるため、原発が稼働していると電源に含まれる。
 電気料金は平均的な家庭の使用量の場合、大手電力会社と比べて4~5%割安になるという。22日から受け付けを始め、11月1日から供給する。組合員になるには出資金が必要。
 コープしがの白石一夫専務理事は「電気料金を安くし、環境にも配慮したいという消費者の願いに合わせていきたい」としている。
 
国民投票欧州連合(EU)離脱が決まったことを受け、ロンドン中心部の高級住宅は20%近い値引き販売が常態化している。ポンド急落とも相まって、外国人にとって一部物件は「お買い得」になっている。

英EU離脱決定に伴う不透明感の最初の犠牲者になったのは、英不動産セクターだ。一時は180億ポンド(約230億ドル)相当以上の商業用不動産ファンドで解約停止措置がとられる事態にまで発展した。

ただ、一部の海外富裕層はこれをチャンスととらえているようだ。

あるカナダ人は国民投票から2週間後に、7寝室・5浴室のプール付き住宅を1150万ポンドで購入。ポンド相場が10%超下落したことを勘案すると、1400万ポンドの表示価格から30%以上のディスカウントで手にしたことになる。

コンサルタント会社ナイト・フランクによると、ロンドン中心部の不動産価格は国民投票前から下落が始まっていた。高級物件購入にかかる印紙税が2014年12月に引き上げられたほか、今年4月には2戸目の住宅購入や、賃貸用不動産購入の印紙税が引き上げられたためだ。

ナイト・フランクが集計した7月のロンドン中心部の住宅価格指数は前年同月比1.5%低下、約7年ぶりの大幅な下落を記録した。

同社担当者のトム・ビル氏は「国民投票以降、政治や景気の先行き不透明感を理由に、多くの買い手が値引きを要求している」と語った。

<不透明感、不動産市場を直撃>

国民投票後の期間をカバーする公式統計がまだあまり発表されていないなか、英EU離脱が経済に及ぼす影響についての見方はまちまちだ。リセッション(景気後退)を予想する向きもあれば、ポンド下落を背景に、輸出業者や小売業、ホテルには追い風になるとの指摘もある。

英国立統計局(ONS)が7月に発表した直近の公式データによれば、ロンドンの住宅価格は5月に、前年同月比で14%近く上昇した。

一方、英不動産ウェブサイト、ライトムーブが15日発表した8月の英住宅価格(イングランドおよびウェールズ対象、売却希望価格)は前月比1.2%下落した。7月10日─8月6日に売りに出された物件が対象。特にロンドンの落ち込みが目立ち、2.6%の下落となった。

また、カントリーワイドのデータによると、不動産エージェントに出された物件の売却指示件数は7月、前年同月比2%減少した。

チーフエコノミストのフィノーラ・アーリー氏はロイターに対して「不透明感は通常、市場にはマイナスに働く。これからどうなるのかを見極めようと、様子見ムードが広がるだろう」との見方を示している。

休暇をとる人が多い夏季シーズンは、不動産市場は静かなのが常だ。しかし、英不動産仲介業者のサヴィルズの担当者、スーザン・エメット氏はロイターに対して、秋に向けて需要が減退すると予想。「不透明感を背景に、足元の販売件数が減少するのは確実」としている。