依田一義の不動産コラム ～住まい選びのポイント～
住まい選びのポイントは様々だ。間取りや設備、太陽光発電システムをはじめとする省エネ性能、基礎や構造躯体、耐震などの防災性能、そして価格。いずれの場合も共通するのは「快適」であることだろう。
そんな住まいに求める快適さの中でも、ここ数年、消費者の注目を集めているのが「住宅内の空気」だ。住宅選びに空気？ と首を傾げる方も多いかもしれないが、住宅の高気密化が進んだことにより、“室内の化学物質”によるシックハウス症候群が問題となり、2003年に24時間換気（空気の強制入れ換え）が義務化された。しかし近年は、屋内だけでなく、花粉症や中国から飛来するPM2.5をはじめとする“屋外の空気中の微小粒子”への懸念から、きれいな空気へのこだわりは年々増しており、住宅選びの重要なキーワードになっているのだ。
建物本体を構成する材料、接着剤等から揮発する化学物質（VOC）については、さまざまな症状を引き起こす「シックハウス症候群」の要因となる恐れがあり、より安全な材料を使った住宅が求められている。ところが、厚生労働省や国土交通省などが対策に乗り出して、室内濃度指針値を設けるなど行ってはいるものの、代替した物質が今度は原因物質になるなど、根本的な解決が難しいのが現状だ。
住宅メーカー各社も独自の技術力を駆使して、室内空気の改善と快適さの確保に乗り出し、頭打ちになりつつある省エネ開発競争にかわるセールスポイントとして力を入れはじめている。
例えば、木造住宅大手の住友林業は、全館空調システムに、「外気冷房」の機能をプラスし、機械と自然の力を上手く融合したハイブリッドなシステム「エアドリーム ハイブリッド」を展開している。冷暖房・空気清浄・換気・除湿の全館空調システムの基本性能をベースに、外の空気がここちよい時には、「外気冷房」で自然の空気を室内に運び込むことで、室内空気を自然な快適さに保つ。
また、大手住宅メーカーの中でもとくに室内空気環境に力を注いでいるのがパナホーム株式会社だ。同社は、建物本体を構成する材料、接着剤等から揮発する化学物質を抑制し、室内空気の揮発性有機化合物（ＶＯＣ）の濃度を国際的な基準以下に低減することで、今年３月、世界で初めて、米国の第三者安全科学機関であるUL Inc.から、室内空気質に関する国際的な認証「住宅向けグリーンガード認証」（認証機関：ＵＬ）を取得し、基本性能を高めた戸建住宅 ＮＥＷ『ＣＡＳＡＲＴ（カサート）』を4月より新発売した。また、空気中のＰＭ２．５をはじめとする微小粒子に対応したオリジナルの換気システムも採用。空気質のさらなる向上を図り、「屋外の空気を浄化して室内へ取り込み、室内からも化学物質を抑制する」住まいとして、空気質のさらなる向上を図っている。
たかが空気、されど空気。家族が長く快適に暮らすためにも、住宅選びの際には、空気にはこだわりたいものだ。（編集担当：藤原伊織）
依田一義の不動産コラム ～タイムズ晴海4丁目バスプール～
タイムズ24は16日に、バス駐車場のニーズが高まっている東京都中央区晴海に、バス専用のタイムズ駐車場「タイムズ晴海4丁目バスプール」をオープンする。銀座や月島といった観光地に近い位置で、24時間利用可能。駐車可能台数は11台。
タイムズ24によると、銀座などを訪れる外国人観光客の増加に伴い、移動手段としての観光バス利用が増えているという。また月島はもんじゃ焼きなどで人気の観光スポットで、多くの修学旅行生がバスで訪れる。
一方、これらの観光地周辺ではバス駐車場が充分に確保されていないため、観光バスの路上駐車に起因する交通渋滞が発生するといった問題も生じている。
料金は60分までごとに2000円、夜間最大料金は7500円（夜間：20時00分～8時00分）。予約は不可。
タイムズ24はこれまでにも、京都や大阪、神戸などで、観光バスの待機場・乗降所として利用できるバス駐車場を展開し、訪日観光客の増加により高まるバス駐車場のニーズに対応している。
依田一義今日の不動産コラム：家賃保証の仕組み
不動産投資に関心のある投資家やオーナーにとって、空室率の上昇や賃料の下落、物件の利回り低下は気になるものです。不動産市況が変わるなかで、賃貸管理の煩わしさを避けるため家賃保証のサブリースを選択することも可能です。サブリースを選択したオーナーは、中長期で経営戦略の見直しを迫られることもあるでしょう。ここでは、家賃保証の仕組みをおさらいします。 ■「安心の一括借り上げ」などのうたい文句だが サブリース契約とは、賃貸事業者がオーナーから建物あるいは部屋を転貸するために借り受けて、これを第三者に転貸することをいいます。ハウスメーカーやワンルームマンション販売会社などが受注を増加させる目的で、政策的に導入されました。このサブリースには、オーナーのメリットとして次の2点が挙げられます。 1. 空室にかかわらず、家賃が入る（空室リスクが少ない） 2. 苦情・トラブル対応が不要でオーナーは当事者にならない 一般的に「安心の一括借り上げ」「空室保証」「一括管理で手間要らず」などのうたい文句で宣伝している契約は、1棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。 賃料の定め方は、借上賃料を一定の額に定めるものや（これを保証賃料と呼ぶこともあります）、転貸賃料合計の何％と割合を定めるものもあります。今回は、サブリース＝家賃保証としてみていきましょう。 ■賃料減額などの事態も想定している オーナーがサブリース業者から受け取る賃料は、直接第三者に賃貸した場合よりも当然、低くなります。例えば家賃保証を通常設定家賃の85％にした場合、この差額がサブリース業者の利益になるわけです。それでも、オーナーにとっては空室などのリスクを避けられ、管理の煩わしさから解消されるならば、メリットだと受け止められています。 しかし、契約後にサブリース賃料が減額されてしまったり、サブリース業者が倒産してしまったりして、計画どおりに進まないこともあります。この場合、オーナーが建物建築や購入のために多額の借り入れをしているケースでは、深刻なトラブルに見舞われることとなります。 ■サブリース検討の3つのポイント 専門家によると、サブリースを検討する場合、以下のポイントをチェックすべきだと指摘しています。 1. 期間（契約、免責） 2. 費用（契約賃料、原状回復・修復にかかる費用） 3. 契約更新 契約期間、賃料で注意したいのは、2年毎に家賃交渉があり、「周りの家賃相場が下がっている」などの理由で賃料が減額される可能性があることです。さらに契約更新についても、一般的にサブリース会社側が拒否できる仕組みになっています。このため、賃料減額を拒否したら契約を打ち切られたという相談も、国民生活センターなどに寄せられています。 さらに、契約から60日間などの免責期間がある場合、その期間の家賃は受け取ることができないこと、契約はあくまで家賃のみの保証で修繕費、水道、電気、共用部の清掃、管球などの費用は別途請求されるということにも注意が必要です。また、原状回復などは会社側の指定業者でなければならず、工事費が相場より高くなる場合もあります。 敷金、礼金、更新料などは、オーナーが受け取れないことも承知しておいた方がいいでしょう。 ■デメリットを確認し契約チェックを 通常の不動産取引の際には、こうした重要事項説明が義務付けられているはずなのに、デメリットが説明されないまま契約が成立してしまうケースもあります。 これは、サブリース契約を結ぶオーナーが消費者ではなく事業者であるとされているので、消費者保護が十分に適用されていないためとみられています。 サブリース契約は、すべて「お任せ」で経営の負担が減りますが、逆にいえば賃貸経営のノウハウから切り離されることにもなりますので、よく考えて利用したいところです。オーナー側が過度に期待することで思わぬ事態を招くこともあり、契約の際にはチェックポイントなどを詳細に検討すべきでしょう。
生活協同組合コープしが（野洲市）は、全面自由化された電力小売り事業に参入する。滋賀県内の組合員が対象で、１１月からの供給開始時で５千件の契約を目指す。電源構成で再生可能エネルギーが３９％を占める新電力会社エネサーブ（大津市）から調達し、環境に配慮した点をＰＲする。 県内の組合員は約１７万世帯。宅配や店舗事業との連携で営業経費を抑え、サービス拡充を図る。７月に実施した組合員アンケート（回答者約１５００人）では、環境に配慮した電力を使いたいとの答えが６６％を占めたという。 エネサーブの電源構成はバイオマス２１％、太陽光１３％などで再生可能エネルギーが３９％を占め、火力で９割近くを占める全国平均に比べて約３倍としている。他に大手電力会社などから買い取る市場調達分があるため、原発が稼働していると電源に含まれる。 電気料金は平均的な家庭の使用量の場合、大手電力会社と比べて４～５％割安になるという。２２日から受け付けを始め、１１月１日から供給する。組合員になるには出資金が必要。 コープしがの白石一夫専務理事は「電気料金を安くし、環境にも配慮したいという消費者の願いに合わせていきたい」としている。
英国民投票で欧州連合（ＥＵ）離脱が決まったことを受け、ロンドン中心部の高級住宅は２０％近い値引き販売が常態化している。ポンド急落とも相まって、外国人にとって一部物件は「お買い得」になっている。 英ＥＵ離脱決定に伴う不透明感の最初の犠牲者になったのは、英不動産セクターだ。一時は１８０億ポンド（約２３０億ドル）相当以上の商業用不動産ファンドで解約停止措置がとられる事態にまで発展した。 ただ、一部の海外富裕層はこれをチャンスととらえているようだ。 あるカナダ人は国民投票から２週間後に、７寝室・５浴室のプール付き住宅を１１５０万ポンドで購入。ポンド相場が１０％超下落したことを勘案すると、１４００万ポンドの表示価格から３０％以上のディスカウントで手にしたことになる。 コンサルタント会社ナイト・フランクによると、ロンドン中心部の不動産価格は国民投票前から下落が始まっていた。高級物件購入にかかる印紙税が２０１４年１２月に引き上げられたほか、今年４月には２戸目の住宅購入や、賃貸用不動産購入の印紙税が引き上げられたためだ。 ナイト・フランクが集計した７月のロンドン中心部の住宅価格指数は前年同月比１．５％低下、約７年ぶりの大幅な下落を記録した。 同社担当者のトム・ビル氏は「国民投票以降、政治や景気の先行き不透明感を理由に、多くの買い手が値引きを要求している」と語った。 ＜不透明感、不動産市場を直撃＞ 国民投票後の期間をカバーする公式統計がまだあまり発表されていないなか、英ＥＵ離脱が経済に及ぼす影響についての見方はまちまちだ。リセッション（景気後退）を予想する向きもあれば、ポンド下落を背景に、輸出業者や小売業、ホテルには追い風になるとの指摘もある。 英国立統計局（ＯＮＳ）が７月に発表した直近の公式データによれば、ロンドンの住宅価格は５月に、前年同月比で１４％近く上昇した。 一方、英不動産ウェブサイト、ライトムーブが１５日発表した８月の英住宅価格（イングランドおよびウェールズ対象、売却希望価格）は前月比１．２％下落した。７月１０日─８月６日に売りに出された物件が対象。特にロンドンの落ち込みが目立ち、２．６％の下落となった。 また、カントリーワイドのデータによると、不動産エージェントに出された物件の売却指示件数は７月、前年同月比２％減少した。 チーフエコノミストのフィノーラ・アーリー氏はロイターに対して「不透明感は通常、市場にはマイナスに働く。これからどうなるのかを見極めようと、様子見ムードが広がるだろう」との見方を示している。 休暇をとる人が多い夏季シーズンは、不動産市場は静かなのが常だ。しかし、英不動産仲介業者のサヴィルズの担当者、スーザン・エメット氏はロイターに対して、秋に向けて需要が減退すると予想。「不透明感を背景に、足元の販売件数が減少するのは確実」としている。
依田一義の不動産コラム ～立川タクロスの施工～
野村不動産が参画した東京都立川市のJR立川駅北口西地区の商・公・住一体の複合再開発事業がこのほど、「立川タクロス」の名称で竣工した。
同再開発は、1995年の地権者有志による勉強会で始まった全員合意型の事業。組合施行で、同社は2010年に参画し事業を推進してきた。敷地面積は約5900平方メートル、建物は地上32階地下2階建て、延べ床面積が5万8550平方メートル。1～7階が商業・公共施設ゾーン。住宅は9階から32階までで、総戸数319戸(非分譲27戸含む)の「プラウドタワー立川」として2年前に分譲され即日完売した。専有面積は55～108平方メートル、価格は5248万～1億6598万円(最多7300万円台)。平均坪単価は342万円だった。引き渡しは8月下旬
依田一義の不動産コラム ～家賃が高い都市ランキング～
最新の「家賃が高い都市ランキング」が発表され、東京が4位となった。アジア圏では香港に次いで2番目だ。
香港と比較すると年間平均159万円賃料が安くつくが、同じく生活費の高いイメージが定着しつつある9位のシンガポールよりも、350万円高いということになる。
ロンドンや香港をぬいて、1位に輝いたのはニューヨーク。大都市の不動産価格が急上昇中の米国からは、サンフランシスコ、ロスアンゼルスがトップ10いりしている。
対照的に、2年半にわたり最も賃料が高い都市だったロンドンは、昨年からの急激な不動産価格の下落に加え、今年6月に決定したBrexitによるポンド急落で、一気に3位まで後退した。
■東京の家賃は香港、シンガポールの22倍の速度で変動
ランキングは米CNN Moneyが8月5日に発表したもので、ロンドンとドバイ以外の都市の賃貸住宅費が、2015年12月から上昇傾向にあることがわかる。
中でも東京の家賃の変動率は22%と、「住宅バブルの再来か」といわれるニューヨークの11倍の速度で高騰していることになる。
香港、シンガポールの伸びがともに1%であることを考慮すると、アジア圏内では22倍と異様な速度だ。
その反面、マンションバブルの崩壊や、高齢化にともなう空き室増加の報告もあり、東京では立地条件などに家賃も含めた住宅価格が大きく左右されているようだ。
都内の家賃が高すぎるため、郊外からの通勤に何時間も費やす消費者も多い中、このまま高騰の勢いが継続すれば、その郊外にまで影響が拡大されてくるかも知れない。
■住宅バブルは落ち着いても、逆に家賃があがった英国？
ランキング上は、過去8カ月間で最も急激に賃貸価格が落ちこんだロンドン。
近年手のつけようがないまでに高騰していたロンドンの住宅バブルの崩壊については、以前から懸念されていた。特にケンジントン・ハイストリートなどの高級住宅地では、昨年から最高180万ポンド（約2億3801万円）以上もの下落が見られ、Brexitで欧州全体に広がる不透明な先行きが、バブルのピークに完全に歯止めをかけた感が強い。
しかしそれがそのまま家賃に反映されているという体感は薄く、11%減とはいうものの、まだまだ消費者の生活を圧迫していることには変わりがない。
また今年4月に導入された印紙税の引きあげを理由に、庶民向け物件の家賃を値上げする家主が続出。庶民の負担を軽減させる目的であったはずの改正が、結果的には逆に負担を重くさせてしまった。
英BBC放送が今月発表した調査からも、ロンドンの家賃が平均所得の50%を上回っていることが明らかになっている。
先進国で進む住宅費の高騰を、どうにか食いとめる手段はないものだろうか。
■家賃が最も高い10都市、年間平均住宅費と昨年12月からの変動率
10位 ロスアンゼルス（米）5215ドル/約508万円 3%増
9位 シドニー（豪）5万768ドル/約514万円 3%増
8位 ドバイ（アラブ首長国連邦）5万3913ドル/約546万円）7%減
7位 シンガポール（シンガポール）6万1335ドル/621万円 1%増
6位 サンフランシスコ（米）6万6269ドル/約671万円 0%
5位 パリ（仏）8万2881ドル/約839万円 6%増
4位 東京（日）8万5332ドル/約864万円 22%増
3位 ロンドン（英）10万141ドル/約1014万 11%減
2位 香港（中）10万984ドル/約1023万円 1%増
1位 ニューヨーク（米）11万4010ドル/約1154万円 2%増
